Ao alugar um imóvel, seja para morar ou para abrir um negócio, é comum que o proprietário peça uma garantia para se proteger de uma eventual inadimplência. Uma das modalidades mais conhecidas é a fiança, na qual uma terceira pessoa, o fiador, se responsabiliza pelo pagamento da dívida caso o inquilino não o faça.
Em 2022, uma importante decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) trouxe um alerta fundamental para quem assume esse papel em aluguéis comerciais: o único imóvel do fiador, mesmo que seja sua moradia (o chamado bem de família), pode ser penhorado para quitar a dívida.
Para entender o impacto dessa decisão, vamos primeiro esclarecer alguns pontos.
O que é a Fiança e Para que Serve?
A fiança é um tipo de garantia pessoal. Em um contrato de locação, o fiador é a pessoa que garante ao locador (proprietário) que as obrigações do locatário (inquilino) serão cumpridas. Na prática, se o inquilino deixar de pagar o aluguel ou outros encargos, o proprietário poderá cobrar a dívida diretamente do fiador.
Por ser uma garantia que não envolve custos para o inquilino, como o seguro-fiança ou o depósito-caução, a fiança ainda é muito utilizada, baseando-se na confiança e na capacidade financeira do fiador.
A Regra Geral: A Proteção do Bem de Família
A legislação brasileira (Lei nº 8.009/90) protege o chamado bem de família, que é o imóvel utilizado pela entidade familiar para sua moradia permanente. A regra geral é que este imóvel é impenhorável, ou seja, não pode ser tomado para o pagamento da maioria das dívidas, visando proteger o direito constitucional à moradia.
A Exceção que Virou Regra para o Fiador
A própria lei que protege o bem de família criou algumas exceções. Uma das mais importantes e debatidas é justamente a que envolve a fiança em contrato de locação.
Há muitos anos, o entendimento dos tribunais, incluindo o STJ e o próprio STF, já era consolidado no sentido de que o bem de família do fiador poderia ser penhorado para pagar dívidas de um contrato de aluguel residencial
A justificativa era que, ao aceitar ser fiador, a pessoa abre mão dessa proteção de forma voluntária.
A Grande Mudança: A Decisão do STF para Locações Comerciais
A grande dúvida que permanecia era: essa exceção também vale para aluguéis comerciais?
Em 2022, ao julgar o Tema 1.127, o Supremo Tribunal Federal (STF) colocou um ponto final na discussão. A Corte decidiu que sim, é constitucional a penhora do bem de família do fiador também em contratos de locação comercial
Segundo o STF, a lei não faz distinção entre os tipos de locação (residencial ou comercial) para aplicar a exceção. Além disso, a decisão considerou que:
Liberdade e Boa-Fé: O fiador, ao assinar o contrato, assume o risco de forma livre e consciente, e não pode, depois, usar a proteção do bem de família para se isentar da responsabilidade que assumiu.
Livre Iniciativa: Impedir a penhora nesse caso enfraqueceria a garantia da fiança, desestimulando o mercado de locações comerciais e prejudicando a livre iniciativa e a economia.
Portanto, é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.
Conclusão: O que Isso Significa na Prática?
A decisão do STF unifica o entendimento e deixa claro que o risco para quem aceita ser fiador é o mesmo, não importando se o aluguel é para fins de moradia ou para a instalação de um comércio.
Portanto, antes de aceitar ser fiador de alguém, é crucial ter plena consciência da responsabilidade assumida. Em caso de inadimplência do inquilino, o patrimônio do fiador, incluindo seu único imóvel residencial, responderá integralmente pela dívida.
Magali Cunha | Advogada de Sucessões (inventários/testamentos), Direito Imobiliário, Direito de Família e Contratos.